تم رفع دعوى عليها بسبب إيجار لم تكن مدينًا لها. استغرق الأمر سبعة مواعيد قضائية لإثبات أنها كانت على حق

ProPublica هي غرفة أخبار غير ربحية تحقق في انتهاكات السلطة. سجل لتلقي أكبر قصصنا بمجرد نشرها.

نُشرت هذه القصة بالاشتراك مع صحيفة Capital Gazette ، العضو في ProPublica شبكة التقارير المحلية. يمكنك التسجيل في العاصمة من هنا.

أنابوليس ، ماريلاند - في أغسطس 2018 ، جلست تشيرمير غلادين على المقاعد الخشبية الداكنة في محكمة مقاطعة ماريلاند ، في انتظار دورها بينما كان القاضي ينظر في أكثر من 90 قضية مرفوعة ضد سكان الإسكان العام.

كانت غلادين قد أبلغت هيئة الإسكان في مدينة أنابوليس قبل شهرين أنها لن تكون قادرة على دفع 604 دولارات شهريًا لشقتها المكونة من غرفتي نوم في هاربور هاوس ، وهي مجموعة مترامية الأطراف من المباني المكونة من ثلاثة طوابق حيث تعيش معها. ابنة جازلين البالغة من العمر 10 سنوات ، على بعد بنايات من منازل تبلغ قيمتها مليون دولار على الواجهة البحرية.

سائق حافلة مدرسية ، كان غلادين عاطلاً عن العمل في الصيف. طلبت خفض إيجارها بموجب قانون اتحادي يمنع سلطات الإسكان من فرض مبالغ تزيد عن 30٪ من دخل المقيم.

ولكن بعد أسابيع من تقديم غلادين لسلطة الإسكان دليلاً على أنها عاطلة عن العمل مؤقتًا ، وجدت إشعارًا من المحكمة مسجلاً في صندوق بريدها.

على ورقة صفراء رقيقة ، اتهمت هيئة الإسكان غلادين بالتخلي عن إيجارها. كان لديها ستة أيام للدفع قبل موعد محاكمتها.

وهي أم عزباء تعيش في مساكن عامة في أنابوليس منذ أربعة أعوام ، وهي من بين مئات السكان الذين رفعت دعوى قضائية ضدهم هيئة الإسكان المتعثرة مالياً في محاولة لتعزيز تحصيل الإيجارات.

قامت هيئة الإسكان بملاحقة بعض أفقر السكان في أنابوليس ، إحدى أقدم وأغنى مدن البلاد. في عام 2018 ، رفعت الوكالة أكثر من 1,200 دعوى قضائية ضد السكان ، وطالبوا بمبالغ لا تزيد عن 5 دولارات ، وفقًا لتحليل لسجلات المحكمة أجرته The Capital و ProPublica والذي يعد جزءًا من تحقيق استمر لمدة عام. زاد العدد بأكثر من الضعف عن 500 قضية تم رفعها في عام 2017 وتجاوز الإجراءات القضائية ضد السكان في كل من السنوات الثلاث السابقة. لم تكن بيانات العام الكامل متاحة لعامي 2019 و 2020.

تظهر سجلات المحكمة أنه في عام 2018 ، رفعت HACA دعوى قضائية ضد حوالي 320 ساكنًا ، أو أكثر من ثلث أولئك الذين يعيشون في وحداتها. من بين هؤلاء السكان ، تم رفع ثلاث قضايا أو أكثر ضدهم في ذلك العام ، وتلقى عشرات الإخطارات 200 مرات أو أكثر.

"عندما أقول إن الجميع وأمهم تلقوا إخطارات من المحكمة ، كان حي هاربور هاوس بأكمله يحتوي على إشعارات محكمة صفراء على كل صندوق بريد." قال غلادين. "وهكذا ، كانت قاعة المحكمة بأكملها مليئة بأشخاص من HACA."

لا تقوم بالتيمور واثنتان من أكبر مقاطعات الولاية - برنس جورج ومونتغمري - برقمنة قضايا المحكمة التي تدعي الإيجار غير المدفوع ، مما يجعل من الصعب إجراء مقارنة كاملة بين إجراءات هيئة الإسكان في أنابوليس في جميع أنحاء ولاية ماريلاند. لكن من بين سلطات الإسكان الإحدى عشرة التي حللت كل من The Capital و ProPublica ، كانت أنابوليس الأكثر عدوانية.

في عام 2019 ، كانت HACA في طريقها لمقاضاة عدد مماثل من السكان كما كان في العام السابق ، لكنها اضطرت للتوقف مؤقتًا بعد أن حكم القاضي بأن الوكالة ليست مالكًا مرخصًا لأنه لم يتم فحص أي من مبانيها من قبل المدينة.

عندما أنهت المدينة تفتيش عدة وحدات إيجارية بعد ثلاثة أشهر ، رفعت هيئة الإسكان دعوى قضائية ضد 27 ساكنًا ، أو حوالي خمس المستأجرين البالغ عددهم 126 مستأجرًا في العقار. حاول المسؤولون إخلاء 13 من هؤلاء السكان في فبراير ، لكن الظروف الجوية تأخرت بسبب جائحة فيروس كورونا.

مع تخفيف الحكومة الفيدرالية وسلطات الإسكان المحلية الوقف الاختياري لعمليات الإخلاء ، تتزايد المخاوف من استئناف الإجراءات القضائية المكثفة لوكالة أنابوليس.

ماريلاند هي من بين 11 ولاية لا تتطلب إشعارًا قبل أن يرفع المالك دعوى قضائية لتحصيل الإيجار غير المدفوع. يمكن أن يعمل النظام في غضون أيام من عدم سداد السكان للمدفوعات لأن الدولة لا تتطلب سوى خمسة أيام بين وقت رفع مالك العقار قضية الإيجار والمثول أمام المحكمة.

يمكن لمالكي العقارات اختيار العمل مع السكان خارج المحكمة أو استخدام خدمات الوساطة ، مثل مركز حل النزاعات في آن أروندل ، وفقًا لمحامين محامين محليين ، لكن قانون الولاية لا يتطلب منهم القيام بذلك.

إذا فات السكان موعد المحكمة لأنهم لا يستطيعون أخذ إجازة من العمل أو العثور على رعاية أطفال ، فإن القاضي عادة ما يحكم ضدهم ، ويطلب دفع الدين المزعوم ويسمح للمالك ببدء عملية الإخلاء.

في حين أن حوالي 1 ٪ فقط من القضايا المرفوعة من قبل سلطة الإسكان في أنابوليس في عام 2018 أدت إلى عمليات إخلاء ، تظهر القضايا في تقارير ائتمان السكان وفي نظام سجلات المحاكم العامة في ولاية ماريلاند. كلاهما يستخدم من قبل العديد من أصحاب العقارات في الولاية عند تحديد مؤهلات المستأجر المحتمل.

قال مات فوتشي ، محامي دفاع عن المستأجرين في بالتيمور ، إن الفوز أو الخسارة ، "كل حالة موجودة في سجل الإيجار الخاص بك ، وتبلغ شركات سجل الإيجار عن الإيداعات ، وهي مشكلة" "بعد ذلك ، تذهب للحصول على شقة أخرى ويقولون إنك لا تتناسب مع معاييرنا أو عليك دفع المزيد."

تظهر الوثائق والمقابلات مع حوالي 80 من سكان أنابوليس الحاليين والسابقين ، أنه في العامين الماضيين ، رفعت هيئة الإسكان دعوى قضائية ضد بعض العائلات على الرغم من أخطائها ، والتي نشأت عن تعديلات الإيجار المتأخرة والتنفيذ غير المتسق لسياساتها الخاصة.

حتى السكان الذين لم ينتهي بهم الأمر في المحكمة قالوا إنهم شعروا بأنهم مستهدفون لأن هيئة الإسكان زادت الضغط على تحصيل الإيجارات. في بعض الحالات ، حاول السكان تعويض الديون فقط لرفض مدفوعاتهم لأنهم لم يغطوا إجمالي الديون المستحقة.

رفضت ميليسا مادوكس إيفانز ، التي أصبحت في أكتوبر / تشرين الأول المديرة التنفيذية لهيئة الإسكان ، التعليق على القضايا قبل توليها منصبها على وجه التحديد ، لكنها قالت إن القضايا أمام المحكمة خطوة ضرورية. وقالت إن HACA في السابق لم تفعل ما يكفي لتحصيل الإيجار غير المدفوع ، مما أثار تدقيقًا من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية.

كتب مادوكس إيفانز في رسالة بريد إلكتروني: "كانت HACA تحت تهديد مباشر من HUD لأن HACA لم تكن تدير البرنامج بنفس النشاط والصرامة التي تتطلبها HUD". "هذا يعني أن HACA كانت تاريخيًا متساهلة للغاية مع سكانها وأنها كانت تجمع مبلغًا منخفضًا من الإيجار من السكان."

ميليسا مادوكس إيفانز ، مديرة هيئة الإسكان لمدينة أنابوليس ، تولت المنصب في أكتوبر 2019.
(بول جيليسبي / ذا كابيتال جازيت)

لم يقدم مسؤولو هيئة الإسكان السجلات المطلوبة في فبراير من قبل The Capital و ProPublica التي سعت للحصول على معلومات حول مقدار الأموال التي جلبتها الوكالة من قضايا المحكمة.

قال المسؤولون إنهم لا يتتبعون مثل هذه المعلومات لكنهم يخططون للبدء في أكتوبر. كما أنهم لم يقدموا وثائق توضح المبلغ الذي أنفقته الوكالة على مقاضاة سكانها. تبلغ تكلفة الإخفاق في دفع الإيجار 15 دولارًا لتقديمها في المحكمة و 5 دولارات لخدمة المستأجر ، وهو ما سيؤثر على إنفاق HACA أكثر من 24,000 دولار لمقاضاة سكانها في عام 2018. ولكن يمكن نقل الرسوم إلى المقيم إذا فاز المالك وبما أن نظام HACA ينجح في معظم الحالات ، فمن المحتمل أن تكون التكاليف أقل بكثير.

رفض مسؤولو HUD طلبات المقابلات. قالت المتحدثة نيكا إدواردز في رسالة بالبريد الإلكتروني إن المستأجرين الذين يفقدون الدخل يمكنهم طلب تخفيض الإيجار ، لكنها أقرت بأن HUD لا تتحقق من دقة حسابات الإيجار أو تراقب التنفيذ على المستوى المحلي. لا تتعقب الوكالة الفيدرالية أيضًا قضايا المحاكم أو عمليات الإخلاء.

تتجه سلطات الإسكان في جميع أنحاء البلاد ، التي يعاني الكثير منها من ظروف معيشية دون المستوى ، بشكل متزايد إلى جمع الإيجارات لسد الثغرات المالية الناتجة عن سنوات من التخفيضات الفيدرالية. قالت مارين تروشمان ، المسؤولة السابقة في HUD والتي عملت كمديرة قسم في مكتب دنفر للإسكان العام التابع للوكالة ، إن الجهود تلقي عبئًا على السكان ، الذين غالبًا ما لا يكون لديهم محامون أو دعاة آخرون يمكنهم مساعدتهم.

إن سلطات الإسكان "تسير على حبل مشدود في محاولة الحفاظ على الملاءة المالية بأي طريقة ممكنة ، وفي مثل هذه الحالات ، ليس لديهم سيطرة على ما سيفعله الكونجرس من حيث الاعتمادات ، لذلك يركزون على ما يفعلونه السيطرة ، وهذا في كثير من الأحيان على حساب المستأجرين ، قال تروشمان.

قال محامو منظمة Maryland Legal Aid ، الذين يقدمون تمثيلًا قانونيًا مجانيًا لسكان المقاطعات ذوي الدخل المنخفض وكبار السن ، إن نطاق وحجم الفشل في دفع قضايا الإيجار من سلطة الإسكان في أنابوليس لا يشبه أي شيء مروا به في حياتهم المهنية.

قدرت ليزا سارو ، المحامية المشرفة السابقة ، أن مكتب المساعدة القانونية دافع أو قدم المشورة لأكثر من 100 من سكان HACA في العامين الماضيين. قال سارو إنه منذ 2018 ، شكلت دعاوى HACA حوالي 75٪ من قضايا الإسكان العام التي عالجها المكتب.

قال سارو في أبريل / نيسان: "إنهم يقضون على فريقي". "علينا أن نعطي الأولوية لاستخدام مواردنا ، وفي الوقت الحالي ، علينا إعطاء الأولوية لكل شيء للإسكان العام لأن هناك خطرًا من أن ينتهي الأمر بالناس بلا مأوى."

في قضية غلادين ، رفعتها سلطة الإسكان في أنابوليس خمس مرات خلال أربعة أشهر في عام 2018 ، متهمة إياها بالكذب بشأن فقدان وظيفتها. فازت في النهاية ، لكن الحالات ظلت مسجلة في سجلها الإيجاري.

تريد غلادين الانتقال إلى شقة مملوكة للقطاع الخاص ، وهو مكان أكثر أمانًا لابنتها من المجمع السكني العام الذي تعيش فيه ، والذي يضم أحد أعلى تركزات جرائم العنف في المدينة.

إنها لا تكسب ما يكفي من المال لكنها تخشى أنها إذا فعلت ذلك ، فلن تتمكن من المغادرة.

قال غلادين: "هذا يقلقني قليلاً لأنه يمكن أن يؤثر علي على المدى الطويل عندما أريد الانتقال إلى مجمع سكني آخر". يرون كل تلك القضايا والأحكام القضائية. إنهم لا يبحثون حقًا في الأمر لمعرفة ما إذا كنت قد فزت أو أي شيء من هذا القبيل ".

متهم بالاحتيال

في المحكمة في أغسطس / آب ، قال مسؤولو هيئة الإسكان إن غلادين أخفقت في إبلاغهم بالسرعة الكافية لدرجة أنها فقدت وظيفتها.

قال أحد المسؤولين إنه لأن غلادين لم تخطر هيئة الإسكان في غضون 30 يومًا ، فقد اضطرت لدفع إيجار الشهر على الرغم من كونها عاطلة عن العمل.

عارضت غلادين ، وهي واحدة من السكان القلائل الذين مثلوا أمام المحكمة للدفاع عن نفسها ، هذا الادعاء. قالت إنها أخطرت السلطة لأول مرة في 19 يونيو / حزيران ، وهو اليوم الذي فقدت فيه وظيفتها ، لكن طُلب منها إحضار دليل على أنها لم تعد تعمل في وظيفة ثانية في شركة تنظيف وتقديم إيصالات رواتب محدثة.

أخبرت غلادين القاضي أنها سلمت الأوراق بعد تسعة أيام. كان لديها سجلات مختومة من قبل السلطة لإثبات حسابها.

قالت غلادين في المحكمة: "إذا كانوا يريدون مني أن أدفع غرامة". "لن أقاتل وأجادل هؤلاء الناس حول هذا الموضوع ، لكنني أعرف ما فعلته."

كانت تشيرمير جلادين واحدة من مئات السكان الذين رفعوا دعوى قضائية ضدهم من قبل هيئة الإسكان لمدينة أنابوليس.
(بول جيليسبي / ذا كابيتال جازيت)

أرجأ قاضي المقاطعة جون ماكينا اتخاذ قرار ، وطلب من سلطة الإسكان العودة بنسخة من السياسات المكتوبة التي حددت الجدول الزمني للسكان لإخطار الوكالة بفقدان الدخل. عندها فقط ، قال ماكينا ، يمكنه تحديد ما إذا كانت غلادين مدينة بالمال.

بعد أسبوع ، أمام قاضٍ مختلف ، أسقطت هيئة الإسكان ادعاء حسن التوقيت. بدلا من ذلك ، اتهم المسؤولون Gladden بالاحتيال. والآن ، قالوا إنها لا تدين لها بإيجار شهر واحد بل شهرين.

"تصلب متعدد. قالت ويلينا ريديك ، مساعدة مدير العقارات ، في المحكمة في 16 أغسطس 2018. "لقد قدمت غلادين وثائق مزورة إلى هيئة الإسكان". "لدي دليل هنا. لدي إثبات وظيفي أن السيدة غلادين لا تزال تعمل حاليًا حتى يومنا هذا ".

لم يرد Redic على أسئلة من The Capital و ProPublica حول سعي هيئة الإسكان إلى Gladden. وامتنعت مادوكس إيفانز عن التعليق نيابة عنها.

وسألت غلادين ، وهي مصدومة ، من القاضي عما إذا كان يمكنها رؤية الوثائق التي قدمتها ريديك كدليل على الادعاء ضدها. وبحروف صغيرة رمادية اللون ، ذكر تقرير المدفوعات التي تلقتها غلادين من صاحب عملها بعد إخطار هيئة الإسكان بأنها فقدت وظيفتها.

قال غلادين: "هذا هنا هو المال الذي كان مستحقًا لي من شركتي". "انا لم اعمل. إنهم يدينون لي بهذه الأموال من الأجور غير المدفوعة ".

تم احتساب الأجور بالفعل في مدفوعات الإيجار ، لكن لم يكن لدى غلادين الأوراق أو المساعدة القانونية لإثبات أنها تقول الحقيقة. أخبرت القاضي أن ممثل النقابة يمكن أن يؤكد قصتها.

"إذا كنت تعمل ، هل كنت مدينًا بإيجار 604 دولارات؟" سأل القاضي.

أجاب غلادين: "إذا كنت أعمل ، نعم ، كنت سأدين لهم بإيجار 604 دولارات وسأدفعها". "لم أكن لأضيع وقت المحكمة في محاولة عدم دفع الإيجار عندما كنت أدفع الإيجار منذ أن كنت هناك."

في نهاية الجلسة التي استغرقت 10 دقائق ، والتي كانت من بين الأطول في ذلك اليوم ، انحاز القاضي إلى هيئة الإسكان. قال إنه فهم أن مزاعم الاحتيال كانت محل نزاع ، ولكن نظرًا لعدم وجود أدلة ، أمر غلادين بدفع المال الذي كانت تعلم أنها لا تدين بها أو لديها.

كانت غلادين في حالة ذهول. سحبها الحاجب جانبًا. اصطحبها إلى الطابق السفلي للحصول على قائمة بالكنائس وغيرها من المجموعات غير الربحية التي يمكن أن تساعدها في جمع ما يكفي من المال.

ثم تذكرت أنه طلب منها توكيل محام.

قضايا ايجار محاكم الفيضانات

شق قاضي المقاطعة جوناس ليجوم طريقه في جدول الأعمال في أبريل 2018 ، حيث راجع عشرات القضايا المرفوعة من قبل هيئة الإسكان. سعى البعض للحصول على آلاف الدولارات من الإيجارات غير المدفوعة التي تراكمت على مدى أشهر. حاول آخرون جمع مبالغ منخفضة تصل إلى 50 دولارًا.

دعا Legum حالة واحدة ، ثم أخرى وأخرى. في النهاية ، توقف.

"هل كان لديك تغيير في الإدارة أو شيء من هذا القبيل؟" سأل.

تبع ذلك ضحك حيث انتظر ستة سكان على الأقل للاعتراض على القضايا المرفوعة ضدهم. ضحك ممثل هيئة الإسكان. أخبرت القاضي أن الموظف الذي كان مسؤولاً سابقًا عن رفع الدعاوى القضائية لم يعد من اختصاص السلطة.

دعا Legum الحالة التالية.

في وقت جلسة المحكمة ، كانت هيئة الإسكان تحت قيادة جديدة. عين مجلس الإشراف في أنابوليس بيفرلي ويلبورن في مايو 2017 كخامس مدير تنفيذي لهيئة الإسكان في غضون عامين.

احتاجت الوكالة إلى حساب أكثر من 3 ملايين دولار من الإنفاق غير المتتبع بعد أن وجد مكتب المفتش العام في تدقيق عام 2016 أن هيئة الإسكان أساءت إدارة منحة اتحادية وانتهكت اللوائح التي تتطلب عملية مناقصة تنافسية أثناء صرف ملايين الدولارات في العقود. .

كما أنها كانت بموجب اتفاقية استرداد بعد حصولها على أدنى تصنيف من الحكومة الفيدرالية لـ "مضطرب" للمرة الثالثة خلال عقد. كجزء من خطة التحسين ، أمرت HUD سلطة الإسكان بإجراء تغييرات تشمل زيادة الإيرادات أو تقليل الإنفاقوتقديم المعلومات المالية في الوقت المحدد وفرض دفع الإيجار.

قد يؤدي عدم الامتثال إلى تمويل أقل ، وإجبار HUD على ضم الوكالة إلى هيئة إسكان أخرى أو وضعها تحت السيطرة الفيدرالية ، كما حدث في واشنطن العاصمة ، وإيست سانت لويس ، إلينوي ، والتهديد في نيويورك.

في عهد ويلبورن ، اتخذت هيئة الإسكان في أنابوليس قرارًا تجاريًا. سوف يلاحق الإيجارات غير المحصلة بقوة أكبر.

رفضت ويلبورن ، التي غادرت هيئة الإسكان في أكتوبر 2019 ، طلبات مقابلة من The Capital و ProPublica أثناء قيادتها للوكالة وبعد مغادرتها.

بيفرلي ويلبورن ، المدير التنفيذي السابق لـ HACA ، أمام Harbour House في 10 مايو 2019.
(نعومي هاريس / ذا كابيتال جازيت)

لكن إيلين نيلي ، المديرة المالية السابقة لهيئة الإسكان ، قالت إن القرار ضروري لأن تكلفة الصيانة تفوق الأموال التي تم جمعها من مدفوعات الإيجار.

قال نيلي في مقابلة "مقابل كل دولار لا نجمعه من الإيجار ، هذا أقل من دولار واحد علينا تشغيل هذه الوحدة".

مثل العديد من هيئات الإسكان في جميع أنحاء البلاد ، كافح HACA مع تناقص التمويل من الحكومة الفيدرالية. قبل عقد من الزمان ، شكلت المنح الفيدرالية 74٪ من عائدات الوكالة. في عام 2018 ، جاء 55٪ فقط من إيرادات هيئة الإسكان من الأموال الفيدرالية ، مما جعلها أكثر اعتمادًا على تحصيل الإيجارات.

تقوم الوكالة بالإبلاغ علنًا عن المعلومات المالية من خلال عمليات التدقيق السنوية ، والتي تستند إلى السنوات المالية.

وفقًا لمراجعة غطت الفترة من يوليو 2017 إلى يونيو 2018 ، جمعت الوكالة حوالي 200,000 ألف دولار من الإيجارات من العقارات السكنية العامة أكثر مما جمعته في العام السابق. نما إجمالي الإيرادات من الإيجار من 2.3 مليون دولار إلى حوالي 2.5 مليون دولار.

لكن هذه الزيادات يمكن أن تشمل زيادة في مبلغ الإيجار الذي يدفعه السكان لكل وحدة وارتفاع معدلات الإشغال. لم تزود هيئة الإسكان The Capital و ProPublica بمعلومات تعكس مقدار الإيرادات الإضافية الناتجة عن قضايا المحاكم.

تضع معادلات التمويل الفيدرالية لسلطات الإسكان في الاعتبار مقدار الإيجار الذي يجب أن تجمعه الوكالات كل عام. إذا جلبت هيئة الإسكان دولارات أقل من مدفوعات الإيجار ، فلن تحصل على المزيد من المال.

"يمكن أن يكون لها تأثير الدومينو من حيث مقدار الأموال المتاحة لديك لتوظيف ودفع الموظفين ، والاحتفاظ بالموظفين ، ومقدار الأموال التي لديك لتدريب الموظفين ، أو مقدار الأموال التي لديك لأداء ضمان الجودة ،" سيث إمبري ، محلل سياسات مع جمعية مديري سلطات الإسكان العامة ، وهي منظمة تدافع عن سلطات الإسكان العامة.

في أغسطس / آب 2019 ، فقدت HACA مؤقتًا القدرة على طلب إيجار غير مدفوع في المحكمة بعد أن احتج أحد السكان الذين رفعوا دعوى قضائية ضدهم على الظروف المعيشية.

قاوم مخيم لاداون ، الذي كان يعيش في شقة نيوتاون 20 التي ابتليت بالتسريبات والعفن والأضرار الهيكلية ، إخفاقها في دفع القضية من خلال القول بأن مدينة أنابوليس أنشأت نظامًا من مستويين من خلال فحص وترخيص كل مجمع سكني باستثناء تلك التي يديرها هيئة الإسكان.

جادل محامي HACA في المحكمة بأن HUD فتشت بالفعل الممتلكات وأن عمليات التفتيش الإضافية للمدينة ستكون عبئًا غير ضروري.

في حكمه ، قال ماكينا إن المدينة بحاجة إما إلى ترخيص الوحدات أو إعفاء هيئة الإسكان رسميًا من عمليات التفتيش من خلال التشريعات.

قال ماكينا يوم صدور الحكم: "عادت هذه القضايا الآن إلى حيث تنتمي ، على الساحة التشريعية". "الأمر متروك لمجلس المدينة ليقرر متطلبات الترخيص المطلوبة لنظام HACA. من الواضح أن هناك حاجة لفعل شيء ما ".

في ذلك اليوم ، رفض ماكينا عشرات القضايا التي رفعتها سلطة الإسكان لطلب إيجار للأشهر الأربعة السابقة. تسبب الحكم في حدوث ارتباك ، وفقًا لما قاله مادوكس إيفانز ، الذي قال إن بعض السكان توقفوا بشكل غير صحيح عن دفع الإيجار تمامًا.

تمثل سارو ، المحامية السابقة للمساعدة القانونية ، وزملاؤها 14 أسرة في قضية تمييز اتحادية منفصلة مستمرة تدعي أن فشل المدينة في فحص أو ترخيص ممتلكات الإسكان العام أجبر السكان على العيش في شقق موبوءة بالعفن مما أدى إلى تفاقم مشاكلهم الصحية.

أكثر من ربع العقارات السكنية العامة في ولاية ماريلاند فشلت في آخر تفتيش اتحادي ، بما في ذلك خمسة من أصل ستة في أنابوليس. اثنان من الخمسة ، Newtowne 20 و Robinwood ، من بين أسوأ الممتلكات في الولاية ، حيث فشلت عمليات تفتيش HUD بحثًا عن الانتهاكات التي تشمل الأضرار الهيكلية والسباكة المعيبة والعفن.

في 6 أغسطس ، أرسل مادوكس إيفانز خطابًا إلى السكان يحثهم فيه على طلب تعديل الإيجار إذا كان مؤهلاً أو الدخول في خطة سداد قبل 9 أكتوبر ، قائلاً إن HUD لن تسمح للسلطة بتأجيل الإخلاء إلى ما بعد تجميدها الممدد بالفعل. 2 نوفمبر.

في رسالة بريد إلكتروني أُرسلت في نفس اليوم ، طلبت مادوكس إيفانز من المسؤولين المنتخبين ودعاة المجتمع المساعدة في الوصول إلى أكثر من 200 من السكان الذين لديهم أرصدة إيجارات معلقة. قالت إن البعض لم يدفع منذ بدء الوباء.

وكتبت: "الرجاء مساعدة السكان على فهم أنه إذا كانوا يعتقدون أن مبالغ الإيجار الخاصة بهم غير صحيحة ، فمن مسؤوليتهم الاتصال بنا ، حتى يمكن مراجعة دفتر الأستاذ الخاص بهم". "لا يمكنهم ببساطة رفض دفعها. يرجى أيضًا إبلاغهم بأنهم لا يستطيعون حجب الإيجار إذا لم يكونوا راضين عن شروط الصيانة دون المرور بالإجراءات القانونية للقيام بذلك ".

يخشى سارو أنه عند انتهاء صلاحية القيود ، سيواجه السكان مثل غلادين ديونًا لا يمكنهم سدادها وأوامر إخلاء لن يتمكنوا من إيقافها.

قال سارو: "إنني أنظر إلى الوقت الذي نصل فيه إلى نهاية هذا ، ويا ​​له من كابوس مطلق".

خمس جلسات أخرى أمام المحكمة في أربعة أشهر

بعد أن خسرت قضيتها ، غادرت غلادين محكمة أنابوليس قلقة من إمكانية طردها من شقتها إذا لم تكن قادرة على دفع الأموال المستحقة عليها أو إذا رفعتها سلطة الإسكان مرة أخرى.

كانت خائفة من أن تفقد المنزل حيث كانت شهادات إنجاز ابنتها معلقة على الجدران جنبًا إلى جنب مع إشادة من مجلس المدينة تلقتها الأم لإدارة ناركان المنقذة للحياة لشخص تناول جرعة زائدة خارج الفندق حيث اعتادت العمل.

أخذ غلادين نصيحة الحاجب. توجهت مباشرة من المحكمة إلى مكتب المساعدة القانونية في وسط مدينة أنابوليس.

قالت: "كنت أبكي في السيارة لأنني لم أعرف ماذا أفعل بعد ذلك".

بعد ثمانية أيام ، قام نائب عمدة الشرطة بتسجيل إشعار آخر للمحكمة على صندوق بريد غلادين. هذه المرة ، كانت هيئة الإسكان تقاضيها لعدم دفع الإيجار في أغسطس. كان موعدها التالي للمحكمة في 30 أغسطس.

Gladden يطلع على الرسائل وإخطارات المحكمة من هيئة الإسكان لمدينة أنابوليس.
(بول جيليسبي / ذا كابيتال جازيت)

قالت كاثلين هيوز ، محامية المساعدة القانونية التي عملت في قضية غلادين: "لقد استمروا في تقديم ملفاتها شهرًا بعد شهر". "تم سحق جميع الحالات معا. إنه أسلوب جمع تحت ضغط عالٍ. إنها الطريقة التي يعالجون بها مجموعاتهم ، ويقومون بذلك تحت ضغط كبير. إذا لم تدفع لنا كل هذه الأموال ، فأنت خارج هنا ".

رفعت هيئة الإسكان دعوى قضائية ضد غلادين ثلاث مرات أخرى في الأشهر التي تلت ذلك.

في جلسات محكمة المقاطعة في سبتمبر / أيلول وأكتوبر / تشرين الأول ، جادل هيوز بأن غلادين حاولت حل القضية من خلال عملية التظلم الخاصة بسلطة الإسكان ، وهي وسيلة انتصاف متاحة للسكان بموجب القانون الفيدرالي. قال هيوز إن هيئة الإسكان رفضت طلب غلادين ، مدعية أنها غير مؤهلة لأنها لم تتقدم بسرعة كافية.

طلب القضاة خلال جلستي الاستماع من غلادين وسلطة الإسكان محاولة التوصل إلى اتفاق خارج المحكمة.

في موعد المحكمة للمتابعة في نوفمبر / تشرين الثاني ، زعمت هيئة الإسكان أن غلادين وهيوز لم تحضر قط إلى اجتماع عقدته الوكالة للتوصل إلى قرار ، لكن المسؤولين لم يقدموا دليلاً على أنهم دعوا النساء.

مرة أخرى ، قام قاض آخر بإعادة تحديد موعد جلسة المحكمة. وطلب من هيئة الإسكان السماح لجلادن بالمشاركة في عملية التظلم قبل العودة إلى المحكمة.

في اجتماع عقد في ديسمبر مع هيئة الإسكان ، جادلت هيوز بأن الوكالة كان يجب أن تخفض إيجار غلادين عندما أخبرت مدير العقارات لأول مرة أنها عاطلة عن العمل. وكرر مدير العقارات اتهامها بالاحتيال ، قائلاً إن غلادين تلقت أجرًا خلال الأسابيع التي كانت فيها عاطلة عن العمل.

عندما جاء دور غلادين للتحدث ، شرحت كيف حاولت تخفيض إيجارها في اليوم الأول من الصيف وكيف دخلت في جدال مع مدير العقارات ، الذي أراد وثائق لم تكن تملكها. قالت إنها قدمت المستندات الإضافية في وقت لاحق من ذلك الشهر وغادرت المكتب معتقدة أن إيجارها سينخفض. شرحت كيف شعرت بالارتباك عندما تلقت أول إخطار من المحكمة وكيف بدت جهود السلطة لتحصيل الإيجار وكأنها "مطاردة" منذ ذلك الحين.

غادرت هيوز وجلادن الاجتماع على أساس أن سلطة الإسكان ستتخذ قرارًا بشأن قضيتها بحلول موعد المحكمة التالي في 28 ديسمبر.

قبل أيام قليلة من عيد الميلاد ، كانت غلادين تتناول العشاء من شيبوتل مع جازلين عندما رن هاتفها المحمول. كان هيوز. لقد فازت.

قال غلادين: "بدأت بالصراخ". "بدأت بالصراخ والبكاء."

بعد أربعة أشهر من مقاضاتها لأول مرة هيئة الإسكان اعترف لقد أخطأت بعدم تخفيض إيجارها عندما أبلغت عن فقدان وظيفتها لأول مرة.

ودفعت هيئة الإسكان حسابها بمبلغ 1,128 دولارًا.

أخطاء نظام الطاعون

بالنسبة لسكان مثل غلادين ، أدت أخطاء هيئة الإسكان ، إلى جانب القضايا المعروضة أمام المحكمة ، إلى صدور أحكام قانونية هددت قدرتهم على الاحتفاظ بمنازلهم وقلصت فرصهم في العثور على منازل جديدة.

مع وجود سجل إيجاري مشوه ، اعتبره الملاك الآخرون بمثابة مخاطر.

في بعض الحالات ، انتهى الأمر بالسكان إلى المحكمة بعد أن رفضت هيئة الإسكان قبول مدفوعات تقل عن إجمالي المبلغ المستحق.

قال Cia Cook ، المدير المالي للوكالة ، إن هيئة الإسكان في أنابوليس تقيد المدفوعات التي تغطي جزءًا فقط من الشهر. لكن The Capital و ProPublica وجدا حالات رفضت فيها السلطة مدفوعات شهرية كاملة بسبب ديون سابقة.

في نوفمبر / تشرين الثاني ، رفعت هيئة الإسكان دعوى قضائية على إحدى القاطنات ، قائلة إن إخفاقها في دفع شهر واحد جعل مدفوعات إيجار الأشهر الأربعة اللاحقة جزئية وغير صالحة. بعد أن قررت المحكمة أن المقيمة مدين لها بمبلغ 1,588 دولارًا ، أرسلت لهيئة الإسكان دفعة أخرى لكنها كانت قصيرة بنحو 300 دولار ، والتي تضمنت 138 دولارًا كرسوم تأخير.

أعادت هيئة الإسكان أكثر من 1,200 دولار إلى الساكن وقدمت طلبًا للإخلاء ، قائلة إنها لم تدفع ما عليها. دفع المقيم المبلغ بالكامل بحلول 13 يناير ، بعد أربعة أيام من موافقة القاضي على أوامر الإخلاء. لم يلغ مسؤولو هيئة الإسكان مذكرة الإخلاء إلا بعد شهر.

في حالة أخرى ، طلب مسؤولو هيئة الإسكان مرارًا وتكرارًا من إحدى الساكنات إثبات أنها عاطلة عن العمل ، ورفع دعوى قضائية عليها أثناء العملية. بعد أن أرسل صاحب عملها السابق الأوراق التي تظهر يوم عملها الأخير بالفاكس ، طلبت الوكالة استمارة موثقة تؤكد تأكيدها بأنها عاطلة عن العمل.

وفقًا للسياسة الفيدرالية والقواعد الخاصة بهيئة الإسكان ، يعتبر هذا النموذج "الملاذ الأخير" ولا يكون مطلوبًا إلا إذا لم تكن جميع الخطوات الأخرى مثمرة.

خفضت هيئة الإسكان الإيجار في سبتمبر / أيلول ، بعد أربعة أشهر على الأقل من إبلاغها بفقدان وظيفتها. على عكس غلادين ، لم تسدد هيئة الإسكان للمقيمة بعد التأكد من أنها عاطلة عن العمل ، وألقت باللوم عليها في التأخير.

في رسالة بريد إلكتروني ، أقرت مادوكس إيفانز بأنها وجدت مشكلة في الطريقة التي عالجت بها الوكالة تغييرات الإيجار. قالت إنها تتخذ خطوات إضافية لتحسين العملية ، بما في ذلك طلب المزيد من التدريب للموظفين. ولم تقدم تفاصيل أو تذكر ما إذا كان هناك أكثر من حالة واحدة.

كانت تينا براون ، المقيمة في هاربور هاوس ، إحدى هذه الحالات.

لمدة ثلاث سنوات ، كان براون يغسل الملابس للأكاديمية البحرية خلال النهار ويقدم الطعام في الكافتيريا في مركز آن أرونديل الطبي ليلاً. كانت تعمل جيدًا من الناحية المالية لدرجة أنها قالت إنها مستعدة أخيرًا لبدء الادخار من أجل منزل.

لكن في يناير / كانون الثاني ، قطعت المستشفى وضعية نوبة براون الليلية وتركتها تذهب. أبلغت سلطة الإسكان عن خسارة دخلها وطلبت تخفيض إيجارها الشهري البالغ 1,065 دولارًا.

ووافقت هيئة الإسكان على خفض إيجار براون إلى 318 دولارًا شهريًا لكنها قالت إن التخفيض لن يسري حتى مارس. لا يزال يتعين عليها دفع 1,065 دولارًا في فبراير ، وهو مبلغ يزيد عن 600 دولار تقريبًا تجنيها شهريًا.

هيئة الإسكان لم تقاضي براون. كانت واحدة من العديد من السكان المحميين من الدعاوى القضائية حيث عملت هيئة الإسكان على ترخيص ممتلكاتها. لكن الوكالة وضعت خطة دفع تطلب منها إضافة 100 دولار إلى أقساطها الشهرية.

قال براون في تموز (يوليو): "أعرف أن مبلغ 100 دولار لا يبدو كثيرًا ، لكن بعد فاتورة الكابل ومحلات البقالة ، ليس لديّ نقود إضافية".

بموجب القانون الفيدرالي ، يجب على سلطات الإسكان خفض الإيجار "في غضون فترة زمنية معقولة" بعد أن يبلغها المقيم بانخفاض الدخل. يمنح HUD الوكالات المحلية سلطة تقديرية لتحديد "معقول" ولإنشاء سياسات لتنفيذ التغييرات في الدخل.

تنص السياسات المكتوبة لسلطة أنابوليس للإسكان على أن يدخل تغيير الإيجار حيز التنفيذ بحلول الأول من الشهر الذي يليه لحساب النقص إذا تسبب المستأجر في التأخير ، أو كان يجب حساب أول شهر بعد التخفيض إذا كان أي تأخير يتجاوز سيطرة المقيم.

سألت كابيتال وبرو بابليكا هيئة الإسكان في يوليو عن سبب مطالبة المسؤولين براون بدفع الإيجار بالكامل في فبراير بعد أن أكدت الوكالة أنها عاطلة عن العمل. بعد أسبوع ، قال مادوكس إيفانز إن هيئة الإسكان ارتكبت خطأ.

وكتب مادوكس إيفانز في رسالة بريد إلكتروني: "سيتم تعديل حسابها وسيتم إخطارها".

اتصلت براون بهيئة الإسكان بعد أن سألت The Capital و ProPublica عما إذا كان قد تم تسجيل حسابها. قالت إن مديري العقارات أخبروها في البداية أنهم لا يعرفون شيئًا عن الائتمان لكنهم قاموا فيما بعد بإزالتها من خطة السداد.

قال براون: "لو لم أقل شيئًا ، فلن يخلعه أبدًا".

"لم أقف من أجل نفسي"

Gladden عاطل عن العمل مرة أخرى في المستقبل المنظور.

خلال اجتماع في مارس ، أعلن رئيسها أن شركة الحافلات لن توفر وظائف للموظفين بينما ظلت المدارس مغلقة بسبب جائحة فيروس كورونا.

لا تزال غلادين تتذكر مكالمتها الأولى بعد سماعها للأخبار. من ساحة انتظار الشركة ، اتصلت برقم هيئة الإسكان. تتذكر البكاء عندما أخبرها مدير العقار أن إيجار شقتها ، والذي يبلغ الآن 811 دولارًا في الشهر ، لن يتم تخفيضه.

بعد معرفة المحادثة ، عرض عليها رئيس غلادين وظيفة مؤقتة في تنظيف الحافلات. لن تعمل لساعات عديدة ، لكنها ستساعد في سد الفجوات المالية. خوفًا من معركة قضائية أخرى ، وافق غلادين على الرغم من المخاوف من الإصابة بـ COVID-19.

توقفت الشيكات من شركة الحافلات في 5 يونيو. تقدمت غلادين بطلب للبطالة وطلبت مرة أخرى من هيئة الإسكان خفض الإيجار. هذه المرة ، وافقت الوكالة.

أبقت بنوك الطعام مواد البقالة على المائدة منذ ذلك الحين. مع وجود فصول جازلين على الإنترنت الآن ، تحملت غلادين مسؤوليات التدريس ، وتكافح من أجل مساعدة ابنتها في أداء واجبات الرياضيات المنزلية حتى الساعات الأولى من الصباح.

تحاول أيضًا تحسين ظروفها المالية ، حيث تأخذ دروسًا للحصول على رخصة قيادتها التجارية و GED.

تأمل غلادين في استخدام الترخيص للعمل كناقل بريد حتى تحصل على شهادة في القانون.

إنها تريد مساعدة السكان الذين رفعوا دعوى قضائية من قبل الملاك. قالت إنها لا تريد أن يختبر الناس ما مرت به وهي تحاول إثبات أنها كانت تقول الحقيقة.

قال غلادين: "لم أدافع عن نفسي في أي شيء". "أنا دائما أترك الناس يدفعونني. كنت أعرف أن هذه المرة كانت مختلفة لأنني كنت أعرف في أعماقي ، أنني لم أفعل ما قالوا إنني فعلته ".

دانييل اهل مراسلة في The Capital. وهي تغطي الإسكان العام بالشراكة مع شبكة التقارير المحلية ProPublica.

اجنيل فيليب ساهم في تقديم التقارير.

ساعدنا في التحقيق

تواصل The Capital و ProPublica التحقيق في عمليات دفع الإيجار في أنابوليس. إذا كان لديك شيء تود مشاركته بشأن تجربتك في الإسكان العام في أنابوليس ، أو في الإسكان المدعوم فيدرالياً في مدن أخرى ، يرجى ملء النموذج أدناه، أو البريد الإلكتروني [البريد الإلكتروني محمي] للوصول إلى فريق الإبلاغ. نريد بشكل خاص أن نسمع عن:

  • تجارب دفع الإيجار في السكن المدعوم
  • دعاوى الإيجار أو قضايا تخفيض الإيجار أثناء الوباء
  • ظروف المعيشة والسلامة لوحدتك
يتطلب هذا النموذج إكمال JavaScript.

سيتي بيس.

إقرأ المزيد

tianze.zhang@graduateinstitute.ch